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陈惠斯律师 陈惠斯律师,法学学士学位,现为上海科尚律师事务所专职律师。中华全国律师协会会员,上海市律师协会会员。陈律师有着扎实的法学理论功底,较强的表达、沟通能力以及逻辑分析能力。从事法律工作以来,参与承办多起民商事纠纷及... 详细>>

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律师姓名:陈惠斯律师

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房产纠纷

影响房产评估值高低的因素有哪些?

二手房的评估价一般能到市场价的多少?

一般为市场价的80%-90%。采用贷款方式购房会用到评估价,一般有商业贷款评估、公积金贷款评估和组合贷款评估。

商业贷款的评估值一般能到市场价格的80%-90%左右,公积金贷款的评估值一般能到市场价的80%-85%左右。

就评估流程的时效性来讲,商业贷款评估要更高。组合贷款的评估报告商业银行和公积金中心都可以用,只需做一次评估即可。

影响房产评估值高低的因素有哪些?

1、主观因素

①房屋利用率,房屋利用率越大,价钱越高。

②房屋楼层,塔楼:中间层(6-15层)>高层(15层以上)>底层(5层以下);板楼:中间层(2-4层)>1层>(5-6层)。

③房龄,年代越新,房价越高。

④房屋朝向,塔楼:东南>西南>双南>东向>西向>西北>北;板楼:南北>双南>东西>东向。除此之外,房屋的面积、户型、装修、物业等都可以直接或者间接影响房屋的评估值的高低。

2、客观因素

①地理位置,房屋所处的位置不同,价格就会有所不同。交通方便,距离市中心较近的位置价格自然高。

②市场行情,房屋评估值受市场影响比较大,一般情况下,如果某区域房价持续上涨,银行就会根据市场行情,调整房屋每平米估值上限,从而达到与市场价格协调的目的。

③前景规划,城市的未来发展影响着房价的走向,同时也影响着银行对房屋的评估值的高低。

是不是评估价越高就越好呢?

评估价影响贷款的额度和税费的多少。一般来说,二手房的评估价格越高,贷款的额度也就越大,实际支付的首付款就可以少一点。

评估价还影响交易的税费,增值税、契税、个税的缴纳,都是在评估价的基础上,乘以对应的比例,评估价越高,缴纳的税费也越多。

简单的说,评估价低,意味着缴纳的税费少,贷款的额度小,首付款方面,需要多掏点现金;评估价高,意味着缴纳的税费高,可贷款的额度高,实际支付的首付款可以少一点。

评估价过高或者过低,都不好,因为对于买房人来说,意味着要么是多缴纳税费,要么就是多缴纳首付款。所以,评估价适中比较好。

所以呢,在买房的时候,同一地段,建议不要选择房龄过老的房屋,房屋自修建完毕后,就进入了折旧期。银行对二手房进行评估时,会考虑房屋的折旧率。



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