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律师介绍

陈惠斯律师 陈惠斯律师,法学学士学位,现为上海科尚律师事务所专职律师。中华全国律师协会会员,上海市律师协会会员。陈律师有着扎实的法学理论功底,较强的表达、沟通能力以及逻辑分析能力。从事法律工作以来,参与承办多起民商事纠纷及... 详细>>

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律师姓名:陈惠斯律师

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房产纠纷

二手房买卖中需要注意的“户口”问题

由二手房的“户口”引起的纠纷屡见不鲜,大多集中在以下几个方面:

1、过户后,卖方或其家庭成员不配合迁出户口,买方无法迁入户口;

2、房屋户口被前任业主或其他人员占用,甚至主张房屋使用权,买方无法迁入户口;

3、“学区房”卖方户口迁出不及时,导致买方不符合入学条件,错过入学时间。

一旦出现以上的情况,购房人以“户口”纠纷向法院提起诉讼,可能出现以下情况:

1、购房人以卖方未迁出户口或逾期迁出户口为由起诉卖方承担违约责任,包括要求卖方赔偿一定数额违约金、解除双方买卖合同等;

2、购房人如果向法院起诉要求卖方将户口迁出。

前者属于民事法律关系调处范围,法院可依法做出处理;后者则不属于法院民事案件受理范围,因户籍属于公安机关管理,户口迁出事项涉及行政部门的审批制度,属于行政管理范畴,对此类诉讼法院不能调处。

另外,根据现行户籍政策,若无户口可迁出去向,占用交易房屋的户口则无法迁出,这就意味着即使通过公安机关处理“户口”纠纷,购房人的户口可能仍无法迁入。可见,购房后才发现“户口”出现问题,已经很难处理,关键还是需要“防患于未然”。

那么,如何预防“户口”问题的出现?

1、应在签署合同前要求卖方出示家庭户口资料,并请经纪人协调卖方到所在地公安机关查询交易房屋的户籍情况;

2、在买卖合同中已经设定户口违约条款的情况下,可以在房屋买卖合同补充协议中提出“强制迁出户口”的条款,如果超过一定的期限,有权要求对方户口强制迁出;

3、预留较多的户口保证金;

4、购买“学区房”时可在合同上列明学位被占用构成买卖合同解除的条件以及卖方由此需承担的违约责任。

相关知识:不动产权登记后,原房屋所有权证丢失如何补证?

我国已全面启用统一的不动产登记簿证样式。统一的不动产登记簿证被视作为物权归属根据和不动产登记信息查询的主要内容。市民原来持有的房产证依然具有法律效力。而按规定,证书应与登记簿一致。据分析,此举可避免一房、一地多卖现象出现。

不动产权证,是购房者通过交易,取得房屋的合法所有权,可依法对所购房屋行使占有、使用、收益和处分的权利的证件。如果证件不慎丢失,一旦被不法分子获得后,会给产权人带来很大的麻烦。所以,产权人一定要及时补办,确保自己的合法权益。物权法采用的是权利登记制。物权法规定登记簿是不动产物权归属和内容的根据。因此,进行房屋交易需以登记簿为准。不动产权属证书或者登记证明遗失、灭失,不动产权利人提出补发申请的,由不动产登记机构在其门户网站上刊发不动产权利人的遗失、灭失声明后,予以补发。

房产证遗失后如何补办?

一、申请登记程序

档案馆查询、出具证明——登报遗失公告——登记申请提交材料——交费领证

二、申请登记提交资料

1、不动产登记申请书;

2、不动产登记证存根复印件(原房屋所有权证、原国有土地使用权证存根复印件);

3、申请人夫妻双方身份证明复印件、结婚证复印件(需查验原件、夫妻双方到场);

4、房屋测绘图纸;

注:房屋为单位产的提供组织机构代码证,机关、事业单位、社会团体法人资格证书或企业法人营业执照副本复印件(核验原件),法定代表人授权委托书(委托人、受托人身份证明复印件加盖单位公章)

5、报纸遗失声明;

6、特殊情况还需提供其他必要材料。

三、收费情况(以实际缴费为准)

1、档案查询及出具证明费用:

(1)对个人出具房产档案资料收取100元/份;

(2)对单位出具房产档案资料收取400元/份;

工本费:

黑白扫描:a4纸2元/页,a3纸3元/页。彩色扫描a3纸20元/页。

图纸复印:a0纸18元/张;a1纸10元/张;a2纸5元/张。档案资料查阅保护费,按每件18元收取(电子档案)。

(3)购房人在本地查询房产档案材料,凡有一套及以上住房的,以及购房人在异地查询房产档案材料的,其房产档案查询证明费50元;

2、登报公告费用200元;

3、配图费用20元;



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