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陈惠斯律师 陈惠斯律师,法学学士学位,现为上海科尚律师事务所专职律师。中华全国律师协会会员,上海市律师协会会员。陈律师有着扎实的法学理论功底,较强的表达、沟通能力以及逻辑分析能力。从事法律工作以来,参与承办多起民商事纠纷及... 详细>>

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律师姓名:陈惠斯律师

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成功案例

房屋租赁权转让与房屋转租的区别

房屋租赁权转让与房屋转租的区别

(一)案例

A是某处街面房的产权人,B与A签订房屋租赁协议,租用该房用于经营,租期二年。一年后,B想解除租约,A不同意解除合同但同意B可以另找新的租客来顶替他。正好此时B的朋友C看好该房,想租下来开店,表示愿意代替B某继续租用该房。在取得了A书面同意的情况下,B和C签订了一份房屋租赁权转让合同,并将房屋交给了C使用。

后来,C对该房屋进行了必要的修缮,根据原租赁合同,修缮费用应由出租方A承担,但此时A已出国,于是C找到B,要求B支付修缮费用。C的理由是:他是从B的手中转租到A的房子,B是转租人,根据《城市房屋租赁管理办法》第三十条规定,转租人应承担转租合同规定的出租人的义务,所以B应该支付修缮费。B则否认说,他已退出了该租赁关系,不应该承担任何义务。

(二)案例分析

若C将A和B列为共同被告提起民事诉讼,法院将如何审理本案?

一种观点认为,B作为转租人应承担出租人的义务,应先行支付修缮费,再向原出租人A追偿。

另一种观点认为,B与C之间的合同行为属于房屋租赁权转让而非转租,在房屋租赁权转让合同生效后,B与A之间的房屋租赁权利义务关系转由C承担,B退出了该房屋租赁关系,也就不再承担与原租赁合同规定的任何义务。即,本案应当由A支付修缮费,B与本案无关。

我们同意第二种观点,B不应承担任何责任。第一种观点混淆了转租与租赁权转让的概念。

(三)转租与租赁权转让有其内在的联系,都是基于原租赁合同对租赁权的处分,但两者之间也有很大差别,具体如下:

1、两者的标的不同

前者的标的是租赁物,后者的标的是租赁权。

房屋转租按《城市房屋租赁管理办法》第二十六条的规定,是指房屋承租人将承租的房屋再出租的行为。第二十七条解释说,承租人在租赁期限内,征得出租人同意,可以将承租房屋的部分或全部转租给他人。从这个规定可以看出,房屋转租针对的是“承租房屋”的部分或全部。

房屋租赁权转让首先是一种“权利”的转让,针对的是房屋的“租赁权”。

2、两者的取得方法不同

前者为设定的取得,后者为转移的取得。

房屋转租是转租人在租赁物上再度设定了一个新的租赁权,转租人与次承租人之间成立新的租赁契约。

房屋租赁权转让是将原房屋租赁权让与给受让人,并没有设立一个新的租赁权,转让人与受让人之间成立的是一个转让契约而非租赁契约。

3、两者实现的手段不一样

前者一般通过分期支付租金来实现,后者一般是一次性给付对价。

在转租时,主租赁合同与转租赁合同的租赁条件会有不同,转租可以是租赁标的的全部或一部分。

在租赁权转让时,受让人承受了原承租人的地位,即取得了与原承租人一样的权利,转让所涉及到的也必然是租赁物的全部而不是一部分。

4、两者产生的法律后果不同

前者房屋的租赁权仍属于原来的承租人(转租人),后者房屋的租赁权属于受让人。

房屋转租是转租人对租赁物再度设定了新的租赁权,原租赁合同的权利义务并没有解除,次承租人的新租赁权,以转租人的租赁权存在为前提而成立。房屋租赁权转让是原承租人把租赁权完全让与给新的承租人,新承租人的租赁权,以原承租人的租赁权的消灭为前提而成立。

由于房屋转租并没有消灭原租赁合同,所以遵照《城市房屋租赁管理办法》第三十条的规定,转租合同生效后,转租人享有并承担转租合同规定的出租人的权利和义务,并且应当履行原租赁合同规定的承租人的义务。而对于房屋租赁权转让,原承租人承担的原租赁合同规定的承租人的义务则随着其租赁权的消灭而消灭。

简而言之,在房屋转租中,A是出租人,B是转租人,C是承租人。若租赁合同没有约定修缮义务,C主张房屋修缮费用的,B作为转租人应承担出租人的义务,应先行支付修缮费,再向原出租人A追偿;在租金支付方面,B不能以C不付租金为由拒绝向A履行租金支付义务;若B拒付租金,A一般不能直接要求C支付租金。在房屋租赁权转让中,A是出租人,B是租赁权转让,C是承租人。由于B与A之间的房屋租赁权利义务关系转由C承担,则B退出了该房屋租赁关系,也就不再承担与原租赁合同规定的任何义务。

律师提示:了解房屋租赁权转让与房屋转租的区别,有助于当事人正确选择转让模式,有效控制相关法律风险。



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